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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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通过房屋中介公司买卖房屋需要明确的法律问题  

2012-11-05 13:51:09|  分类: 二手房产买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    随着房屋中介公司的大量出现,其在房屋买卖市场上发挥着重要作用,但也不可避免地出现了一些纠纷。现在的中介机构除了提供信息中介、促成买卖双方成交以外,一般还进行签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取房产证等服务,几乎渗透交易活动的每一个环节。通过房屋中介公司买卖房屋需要注意哪些问题?中介公司的法律地位如何界定?造成交易上的纠纷之后,中介公司到底应该承担多少责任呢?

一、房屋中介公司的法律地位

中介公司在交易活动中应该扮演什么角色呢?根据《合同法》第425条的规定,房产中介公司的法律地位属于居间人。但在实践中,中介公司的服务往往超出单纯的居间合同范围,而与行纪合同、代理合同纠结在一起。不同的合同性质将会产生不同的法律后果。在与中介公司签定合同时,区分不同合同内容,有利于更好地保护自己的合法权益。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人,也不是当事人的代理人,是为当事人订立合同而牵线搭桥的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。代理合同是以被代理人的名义在授权范围内行使权利义务的合同。

如果对中介公司的法律地位搞不清楚,将其居间行为与行纪行为、代理行为混为一谈,更易引发纠纷,损害消费者的合法权益。例如,中介公司提供代理服务项目,应由客户自愿选择,不应诱导提供服务并收费,或进行捆绑式服务。如果客户要求房产中介公司代理其买卖房屋行为,应单独签订代理合同;否则,会很容易造成无效的双方代理行为。在遇到中介公司代为收取房屋定金时,房屋买受人应该要求中介公司出示卖方的委托协议,并出具卖方委托中介公司收取定金的委托书,以明确其作为代理人的法律地位。在交付定金之后,房屋买受人应该要求中介公司出具加盖中介公司的印章的收据。如此,定金合同方能有效成立。 

合同法第427条规定,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。” 中介公司应该把自己定位于居间人的角色,利用所掌握的丰富资讯提供买卖信息,满足买房人和卖房人的中介服务需要。如果中介公司同时担当代理人等角色,会很容易造成无效的双方代理行为及其它纠纷。

二、中介公司在居间法律关系中的义务

我们再来了解一下中介公司在房屋买卖交易活动中应当负担的义务。根据《合同法》第 425 条的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的不得要求支付报酬,并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额较大,也存在较大的交易风险。当事人找中介公司提供居间服务,就是相信中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道,信任其在房地产交易领域具有的专业优势。中介公司的如实报告义务应当包括两个方面,一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认;对房屋进行实地检查,以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等;有关人员的资信状况、信誉度、知名度等情况。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未加必要的谨慎的审查、核实,致使买房人遭受经济损失的,应承担相应的赔偿责任。

三、居间人应承担赔偿责任的范围

假如卖房人拿到房屋定金后玩“失踪”,中介公司能包赔损失吗?

居间合同中,居间人仅在委托人与第三人之间充任媒介,而无权在当事人之间的民事活动中表达自己的意志,居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人,也不是任何一方的代理人,仅是促成双方交易或签约的人,最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的。故一旦双方因合同的履行发生争议,其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。一旦房屋出卖人携房屋买受人支付的定金及首付款突然“人间蒸发”, 这笔损失中介公司应当承担多少比例的赔偿责任呢?首先,作为房屋的买受人,有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查;其次,中介公司起的作用只是推荐、介绍;最后,是否购买的决定权在于买受人;因此在买受人未经具体全面调查的情况下即支付定金,造成的损失应由本人承担主要责任。而在居间过程中,中介公司违反诚信原则、未尽必要的审查义务导致信息不实的,也存在过错,但应根据过错大小承担相应的次要责任。

(河南省安阳市龙安区人民法院  张小桢)

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