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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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【典型案例1】中介非独家占有房源信息,不得向“跳单”的购房人主张违约责任  

2012-12-18 01:09:27|  分类: 二手房产买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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河南省郑州市中原区人民法院

民事判决书

2009)中民一初字第1842

 

原告河南环球世纪不动产咨询有限公司,住所地郑州市中原区建设西路100号院8号楼3单元4号。

法定代表人何燕燕,职务经理。

委托代理人王广福,河南国基律师事务所律师。

 

被告张静,女,30岁。

委托代理人张蓉,女,37岁。

 

原告河南环球世纪不动产咨询有限公司与被告张静居间合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李新敏独任审判,公开开庭进行了审理。原告河南环球世纪不动产咨询有限公司的委托代理人王广福、被告张静及其委托代理人张蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南环球世纪不动产咨询有限公司诉称,2009219日,原、被告签订了房屋代购委托协议一份,约定被告委托原告独家为其提供房源及代购,期限自2009219日起至2009519日止;并约定本协议签订后,被告不得与原告介绍过的房主自行成交,否则应向原告支付交易金额的6%的违约金。协议签订后,原告依约为被告提供了位于郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号的房源一套,并带领被告实地考察了上述房产;被告对上述房产予以确认并为原告出具了客户服务确认单一份,确认中介成功。而被告在原告依约履行了上述义务后,并未通过原告签订房屋买卖合同,也未支付任何佣金,而是在被告毫不知情的情况下私下进行交易,并办理了过户手续。被告受利益驱使恶意违约,严重违反了双方的协议约定,并给原告造成了佣金及代办费的损失。根据相关的法律规定及约定,被告应当按照协议标准支付原告的违约金。为此,原告多次找被告协商赔偿事宜,被告均不予理睬。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求人民法院判令被告支付原告违约金共计27000元;并承担本案的诉讼费用。

被告张静辩称,原告起诉的理由不属实,被告没有私自与房主联系,而是通过郑州大文房地产经纪有限公司联系、购买房屋,被告于2009217日与郑州大文房地产经纪有限公司签订的房地产求购居间协议,与本案原告是2009219日签订的房屋代购委托协议,所以被告是先于大文签订协议,而且购买位于郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号的房屋是经过大文中介公司促成的,而本案原告只是带领被告看过房屋,其他工作都是大文中介公司做的,与本案原告没有任何关系;另外根据《合同法》第四百二十七条的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故此本案原告无权收取佣金、违约金等费用。因此希望法院查清事实后,驳回原告的起诉。

经审理查明,2009219日,原、被告签订了房屋代购委托协议一份。约定被告(甲方)委托原告(乙方)购买房产,期限自2009219日起至2009519日止,此期间原告为被告的独家代理服务提供者;被告通过原告的服务看房,因看房发生的交通费用由甲方承担;协议第三条第2款约定本协议签订后,被告不得与乙方介绍过的房主自行成交,不得将乙方提供的信息资料转交他人,否则乙方有权获得甲方与房主自行交易房屋实际交易价格的6%作为违约金;协议第七条也约定,甲方本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与甲方相关人员,均不得与乙方介绍之卖方自行交易,否则视为违约,在此情况下,甲方应在乙方所要求时间内,按该房产实际交易价格的6%向乙方支付违约金。2009219日,原、被告签订客户服务确认单,其上载明环球世纪不动产郑州桐柏路加盟店经纪人同意出售位于郑州中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号的房产推荐给被告,带领被告对以上房产及相关环境进行考察,对此中介行为,被告予以确认。被告确认以上推荐房产为环球世纪不动产加盟店所代理之房产,确认所考察之房产在委托协议范围内,并符合委托条件,确认接受了环球世纪不动产加盟店经纪人的服务,并确认中介成功,根据被告于原告所签协议的相应条款付给原告代理佣金。2009222日,被告通过郑州大文房地产经纪有限公司与方××签订房屋买卖合同,以442000元的价格购得方××位于郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号的住房一套并于2009413日为原告办理了房屋过户手续。原告于2009513日向本院提起诉讼。诉讼中,被告张静申请证人方××出庭作证。证人方××证明其系通过网络发布的房屋信息,并未委托原告对外售房;况且将房屋卖给被告张静是通过郑州市大文房地产经纪有限公司介绍,并非通过原告公司。

以上事实房屋代购委托协议、客户服务确认单、房地产买卖契约、有房屋产权证、证人证言等证据在案佐证。

本院认为,根据我国相关民事法律的规定,依法成立的合同,自合同成立时生效。本案中,原告河南环球世纪不动产咨询有限公司与被告张静签订的房屋代购委托协议,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。原、被告所签房屋代购委托协议属于居间合同,《中华人民共和国合同法》第四百二十条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。在房屋中介合同中,中介人在房屋买卖合同成立后,要向买卖双方收取佣金。因此,房屋中介合同中,中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务,而不仅仅是向委托人报告订立合同的机会。本案中原告接受被告委托购买房产,除寻找合适的房子外,还应积极周旋于被告与卖房人之间,介绍、撮合双方订立房屋买卖合同,只有在被告与卖房人签订了房屋买卖合同,原告的居间义务方履行完毕。原告在与被告签订了委托协议后,仅仅为被告提供了郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号房屋的看房服务,并没有证据证明原告促成了被告与该套房屋的房主方××签订房屋买卖合同,不能认为原告已履行完合同约定之居间义务。房屋代购委托协议第三条第二款和第七条尽管有被告不能与原告介绍过之卖方自行交易的约定,本院认为,以上限制性条款在保护居间人在其中介活动中掌握的、属于自己独有的、采取特定措施加以保护的、具有一定商业价值的信息,该信息凝聚了居间人的劳动成果,对其进行保护符合法律规定。但在本案中,方振乾是通过网上发布的对郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号的房屋卖房信息,原告事先并未取得该套房屋的独家中介权,在带领被告查看房屋后,也未取得方××对其中介权的追认,因此,原告对位于郑州市中原区桐柏路43号院5号楼1单元7号房屋没有中介权,无权根据房屋代购委托协议的约定限制被告的选择权,更无权获得违约金。况且被告是经郑州市大文房地产经纪有限公司与房主方××签订的房屋买卖合同,而非被告私自与房主方振乾交易,故此被告并不构成违约。原告要求被告张静支付违约金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

驳回原告河南环球世纪不动产咨询有限公司的诉讼请求。

案件受理费475元,由原告河南环球世纪不动产咨询有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。

 

               审 判 员 李 新 敏

               二00九年七月一日

                 书 记 员 张     

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