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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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【居间案例一则】  

2012-12-18 14:57:11|  分类: 二手房产买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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洛阳市洛龙区人民法院

民事判决书

2012)洛龙古民初字第288

 

原告:徐天成,男,汉族,成年。

被告:董士伟,男,汉族,成年。

被告:洛阳讯久房地产经纪有限公司,住所地:洛阳市涧西区天津路轴天八社区六号楼北一号。

法定代表人:赵岩。

上列原告徐天成诉被告董士伟、洛阳讯久房地产经纪有限公司为居间合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐天成及其委托代理人杨景雷和被告洛阳讯久房地产经纪有限公司法定代表人赵岩及委托代理人杨帆到庭参加了诉讼,被告董士伟经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称:原被告三方于2010124日签订房屋买卖合同,被告洛阳讯久房地产经纪有限公司为本次交易中介方,合同约定原告购买被告董士伟位于洛龙区中迈书苑11-6-2401的房屋一套,合同价款314200元,中介费6284元,代办费300元,定金3416元,任何一方违约向守约方支付房款10%的违约金。原告于合同签订当日即向被告洛阳讯久房地产经纪有限公司缴纳了上述三项费用合计一万元,并准备交付其余款项,但被告董士伟却无故拒绝接受,原告无奈多次联系被告洛阳讯久房地产经纪有限公司要求处理,但其一直推诿并隐瞒房已经被卖的事实。后原告发现该房屋已经被卖给第三方,董士伟才称已经向被告洛阳讯久房地产经纪有限公司支付了违约金并解除了该合同,对原告其他要求不予处理。基于以上事实和理由,为维护原告合法权益,故诉至法院,请求:1、依法判令二被告返还原告已经支付房屋中介费、代办费、定金共计一万元及其利息(从交款之日至起诉之日按同期银行贷款利率计算利息),双倍返还定金3416元;2、依法判令被告被告董士伟向原告支付违约金31420元;3、本案全部诉讼费用由二被告承担。

被告董士伟经合法传唤无正当理由未到庭,亦未提供书面证据或答辩。

被告洛阳讯久房地产经纪有限公司辩称:

一、本案原、被告三方签订之《房屋买卖合同》真实合法有效。

答辩人洛阳讯久房地产经纪有限公司在获悉相关房屋供求关系后,善意向本案原告徐天成和被告董士伟提供交易机会。后经三方友好协商,于2010124日签订了《房屋买卖合同》(下称合同),合同约定本案被告董士伟自愿出让位于:洛龙区中迈书香苑11E2401室的自有房屋一套(下称标的房屋)给本案原告徐天成。原告徐天成已对标的房屋“做充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋”。答辩人依据合同约定,提供中介服务并收取相关费用(包括但不限于服务报酬等)。三方所签订之合同实为真实意思自治的体现,符合《合同法》及国家相关法律法规之规定,真实合法有效;且在三方签章后业已生效。

二、被告董士伟单方解除合同,导致合同履行不能,应承担违约责任;合同标的交易无法实现与答辩人无因果关系。

合同生效后,答辩人严格遵守合同约定,履行了合同项下义务,包括但不限于协助达成交易价格、切实传递相关信息、政策法规咨询、代办产权过户等。之后,被告董士伟于20113月突然当面告知答辩人要求单方解除合同。答辩人不得已电话知会原告徐天成,同时暂停履行合同项下义务。直至今日,答辩人对原告董士伟在起诉状中所提“丙方(答辩人)一直推诿并隐瞒房已被卖的事实”毫不知情且无法考证。若原告董士伟坚持己见,应负举证责任。答辩人认为,在真实合法有效的合同已然生效的前提下,被告董士伟单方解除合同的行为直接造成了合同履行不能,需承担违约责任。按照合同第二条“非因丙方原因导致买卖合同不能履行,丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还,有违约方承担全部中介服务费。”之约定,原告直接向答辩人主张返还中介服务费(包括但不限于中介费、代办费、定金等)的请求贵院应不予支持。

三、被告董士伟业已认同单方解除合同的客观事实,主观亦愿承担违约责任。

被告董士伟在当面告知答辩人要求单方解除合同后,业已切实严格地按照合同“向丙方(答辩人)支付合同第二条确定的房屋实际成交价的2%作为违约金”之约定,向答辩人支付了该款项。答辩人认为,被告董士伟此举意味着业已认同单方解除合同的客观事实,主观亦愿承担由此引发的违约责任。

综上所述,答辩人认为,三方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效且已生效后,被告董士伟单方解除合同的行为直接导致合同履行不能,故应承担违约及赔偿责任。答辩人已遵照约定履行合同项下义务,合同标的交易无法实现预答辩人无因果关系,依照合同约定无需向原告徐天成返还中介服务费(包括但不限于中介费、代办费、定金等)。请求贵院依法驳回被答辩人针对答辩人的全部诉讼请求。

经审理查明:2010124日原告徐天成(乙方)与被告董士伟(甲方)、被告洛阳讯久房地产经纪有限公司(丙方)签订房屋买卖合同一份,约定甲方将自己所有的洛龙区中迈书香苑11E2401室出售给乙方,成交价格为314200元,过户费用由乙方承担,甲、乙、丙三方签订合同时,乙方须向丙方交纳中介服务费6284元,由乙方向丙方交纳代办、过户费300元,在该房屋买卖合同履行过程中,非因丙方原因导致合同不能履行,丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还,由违约方承担全部中介服务费。另乙方应于2010124日向丙方交付购房定金3416元,合同第六条“违约责任”约定“4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或承诺保证失实,或发生本条123违约责任,均由违约方向丙方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的2%作为违约金;5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或承诺保证失实,或发生本条123违约责任,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。”合同签订当日,原告向被告洛阳讯久房地产经纪有限公司分别交纳了中介服务费6284元、代办过户费300元、购房定金3416元。后原告向被告董士伟联系房屋交接事宜,但一直无法联系到本人,2012年农历春节前,原告得知洛龙区中迈书香苑11E2401室已被卖予他人,被告董士伟已于20113月份与被告洛阳讯久房地产经纪有限公司解除合同并按照合同第六条第4款向被告支付了违约金。

本院认为:被告董士伟在三方合同签订后单方面解除合同,应当依据合同第三条、第六条第5款的约定及相关法律规定承担违约责任。因合同未能履行,被告洛阳讯久房地产经纪有限公司代收的过户费应予以退还,原告要求于交款之日起计算中介费等的利息,但此时被告并未违约,本院酌定从被告董士伟解除合同的下一月起计算利息,即从201141日起计算。原被告在合同中同时约定了定金和违约金条款,经征求原告意见,原告要求被告董士伟按照违约金条款承担违约责任,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条之规定,经合议庭合议,判决如下:

一、被告洛阳讯久房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内退还原告徐天成300元及利息(利息从201141日起按同期中国人民银行贷款利率计算到201226日止);

二、被告董士伟本判决生效后十日内支付原告徐天成6284元及利息(利息从201141日起按同期中国人民银行贷款利率计算到201226日止);

三、被告董士伟于本判决生效后十日内支付原告徐天成违约金31420元;

四、驳回原告的其他诉讼请求;

五、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费920元,由被告洛阳讯久房地产经纪有限公司负担20元、被告董士伟负担900元(原告已预交,执行中由被告直接支付给原告)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

 

                李金双

         人民陪审员   郭书铭

         人民陪审员   张金涛

         0一二年五月二日

                王小飞

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