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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

石家庄“三年大变样”初显后遗症  

2012-07-22 21:27:09|  分类: 房地产开发-土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011-11-15 17:37:15 来源: 中国房地产报(北京) 

    11月8日,河北省石家庄市下起了蒙蒙细雨,深秋的凉意愈发明显。但遍地林立的塔吊,让这个城市看起来依然充满热度。过去3年,在“三年大变样”口号引领下,石家庄一个又一个曾经的城中村,变成了靓丽的新小区。如今,“三年大变样”之后,石家庄又提出“三年上水平”,城中村改造力度进一步加大。
    
    然而,“边建边卖边办土地证的怪事儿,在石家庄却早已见怪不怪。政府监管部门在当中难于插手,从裁判员变成了啦啦队。”一位深耕石家庄市场多年的业内人士表示,“根源在于当地急于追求政绩,不惜违背市场规律,导致违法违规乱象丛生。”
 
    项目
    边建边卖边办土地证
    位于石家庄市北二环外的南高营村,是当地最大的城中村之一,全村共有村民2841户,人口近万人。2010年7月16日,恒大地产集团在这里举办了奠基典礼,宣告这个面积达108公顷的城中村改造项目启动。
    今年11月8日,当记者辗转找到恒大这个项目时,众多村民戴着工程帽正在现场植树做绿化。一个高达十米的带有3个拱形门洞的大门,已在空旷的土地上拔地而起。门梁上悬挂着的一长条红布随风飘动,“恒大御景半岛”几个金色大字在红布下面若隐若现。从大门向里望去,会所的建筑已基本成型。在会所的左侧,两栋高层住宅楼也已拔地而起。但在大门的右侧,还有几座未拆迁的民房孤零零地耸立着。
    据施工人员介绍,该项目计划于今年12月25日开盘。“这是省里引进的项目,手续都在办理当中。”在恒大项目北侧的南高营村委会,河北高营房地产开发有限公司负责外联事务的负责人刘彩忠表示,按照恒大和南高营村签的协议,恒大可用1000亩土地建设商品房。但截至目前,恒大该项目地块还未经过招拍挂获取土地证。到12月25日开盘时,能否拿下土地证也不好说。同时,恒大承担占地500亩的回迁房建设,这部分土地为划拨用地。
    其实,在南高营村,比恒大建设更超前的房地产项目已有两个,分别是总占地600亩的北城山水和占地350亩的御景阁。这两个项目同样未获取土地证,但早已开工建设并卖出大量房源。
    对于北城山水项目,业内人士并不陌生。今年5月,《人民日报》刊登了一篇石家庄市将没收小产权房改建为保障房的报道,北城山水就是第一个被点名的项目。11月8日,当记者走进该项目的售楼处时,销售人员表示,项目一期十栋高层500套房源已基本售完,二期即将于下月开盘。销售人员称,该项目是“市政房”,土地正等着招拍挂入市,不久就会拿到土地证。
    在北城山水北侧,是御景阁项目。今年6月21日,石家庄市城乡规划局和石家庄市住房保障和房产管理局曾联合下发公告,称御景阁未办理建设工程规划许可证,停止销售并立案查处。但当11月8日记者走进御景阁的售楼处时,售楼员明确表示,项目依然可对外销售。“项目所在地原为集体工业企业用地,已于今年6月取得了划拨的国有土地使用证,但还须进行招拍挂改变土地性质。”
    上述售楼员说,虽然现在项目没有证件,但可与购房者签订售房合同,约定项目一定会取得土地证。记者看到售房合同的第8条上写有“保证取得70年产权住宅用地”的条款。按照该合同,御景阁一期定于2013年6月交房。
 
    业界
    给地块补证是“明规则”
    据刘彩忠介绍,北城山水和御景阁项目,由于土地尚未经过招拍挂出让,因此仍属于村集体用地,但实际上南高营村已以100万元/亩的价格,将土地卖给了河北三兴企业集团。御景阁售楼处及宣传资料上标明的开发商——石家庄荣远房地产开发有限公司,正是三兴企业集团的一个子公司。由于土地目前仍属于南高营村集体所有,所以依然以高营房产公司的名义在跑手续。
    挂在高营房产公司名下的另一个项目翰玉门庭,也是石家庄典型的补证项目。该项目已建成2栋高层住宅楼,还剩下少量尾房在售。此前,该项目地块曾在石家庄市国土资源局发布过出让公告,编号为(2011)030号,计划于今年9月7日挂牌出让。然而在8月20日,石家庄市国土资源局突然宣布,停止该地块出让。
    当时业内人士分析,可能是由于开发商与项目边上的另一个开发企业存在矛盾,因此暂停出让。今年10月9日,石家庄市国土资源局再度发布了该地块出让公告,出让条件不变,土地面积为12664.2平方米,地上建筑面积为45427.9平方米,底价仍是6900万元,定于11月11日出让。
    “这个项目也是三兴企业集团的,他们没给我们地价款,我们不可能让他们在国土局进行招拍挂。”刘彩忠表示,这块地能否在11月11日顺利出让,取决于三兴企业集团能否在10日前向高营村支付每亩100万元的地价款。
    据一位业内人士按照翰玉门庭约3000元/平方米的售价计算,开发商的售房款约在1.3亿元左右。按照高营村100万元/亩的地价要求,开发商需向村里支付的地价款约为1900万元。假如开发商以6900万元的挂牌底价拿下这块地,开发商共需支付的地块款为8800万元。即使按照1000元/平方米这一较低的建安成本来计算,开发商的建安费用约为4500万元左右。地价款和建安成本的总和,与售房款基本持平,开发商基本没有利润可言。
    “这样的补证项目给开发企业也带来了一定的风险,即使顺利通过招拍挂以底价拿到土地,之前也必须经过周密测算,避免售价定得太便宜。由于土地证“补票”时间难以保证,如果迟迟不能交房,还会产生违约金,以及资金占压的贷款利息等费用。”石家庄当地一家房产顾问机构的负责人表示。据这位负责人介绍,石家庄的城中村改造项目为地块补证早已是“明规则”。石家庄国瑞房地产负责建设的谈固村项目、石家庄华强广场房地产开发有限公司负责的民族路二期旧城改造项目,都是“先上车、后补票”地块。
    记者查阅石家庄市国土资源局的招拍挂公告资料发现,在石家庄市今年公告的地块中,大部分都是这种早已名花有主的补证地块。9月份出让的【2011】019号地、020号地、030号地、031号地和034号地,在出让前均已施工;【2011】026号地、033号地和036号地虽然尚未动工,但相关规划早已确定;10月份出让的【2011】038号-041号等4宗地块,也早已名花有主。
 
    城中村
    小产权房给补证房让路
    在石家庄的地块补证大潮下,上述恒大御景半岛以及三兴企业集团的北城山水、御景阁项目,何时能够排上队获得合法身份,摆脱小产权房的阴影,尚不得而知。但被当地城中村改造工作领导小组列为改造名单内的项目,的确可能变为大产权项目,只是受限于土地指标,不知道等待的时间有多长。
    记者了解到,这些等待补证的城中村改造项目,有的在拆迁之前地面上已被村委会成立的公司或者是关联公司盖起了小产权房。为了使城中村改造项目“转正”并获得地价款,当地不惜将建设年限不长的小产权房与平房一起推倒。
    上述南高营村就是一例。早在2004 年,南高营村启动了旧村改造,建设了都市新城小区,并以亲亲小镇的名称对外销售。刘彩忠表示,此前南高营确实建设了50多栋6层的小产权楼房,2009年还有6栋建成交付。
    “恒大会给我们配建占地500亩的回迁房。”刘彩忠表示,南高营村是整体的片区改造,不可能留着以前的小产权房不拆。经过测算,回迁安置补偿总费用大约6亿元,其中每年的租房过渡费大约是1亿元。
    据上述石家庄房产顾问机构负责人分析,拆掉旧的小产权房,重新建设已列为市里改造计划有望获取产权证的大产权房,对于村里来讲是一笔可观的收益。“开发商负责回迁房建设,即使租房过渡费由村里支付,这与获取的地价款相比也是少数。”按照石家庄市的城中村改造政策,地块招拍挂出让后的土地出让金,在扣除土地成本和国家规定用途的资金后,出让净收益的90%还将返还用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设。
    如南高营村一样,自2002年石家庄市开始城中村改造后,到2007年,石家庄的小产权房已遍地开花。在翟营、塔谈、西简良、大马村等多个城中村,都有小产权房开发销售。但随着城中村改造的进行,多数城中村所建的小产权房都已被拆除。
    与此同时,还有一些打着“新民居”名义的小产权房项目,仍在建设销售。11月8日,记者来到石家庄市房产市场稽查大队在今年8月11日曝光的位于西二环外的南郭村小产权房竹境项目时,看到其仍在建设和销售。
 
    监管方
    睁一只眼闭一只眼
    “有人举报,稽查大队就来查,走后我们再找关系,已经把问题摆平了。”竹境项目的一位销售人员表示,“你看项目不还在建设嘛,说明没问题了!”
    如这个小产房项目一样,南高营村的北城山水和御景阁项目,因尚未取得土地证就开工建设销售,也屡次遭到房管局、建委、国土局等相关监管部门的检查,甚至是国土资源部的督查,被勒令暂停施工和销售。但由于这种边建边卖边补办土地证的现象,在石家庄的城中村改造项目中已司空见惯,监管机构的勒令和罚款几乎不起作用,检查罚款过后这些项目依旧继续建设和销售。
    11月2日,当记者来到石家庄市国土资源局采访时,该局副局长、新闻发言人梁伟表示,将提供一个书面答复。但截至发稿前,记者未收到任何答复。11月8日,记者再次来到该局,其土地市场部陈主任称自己不在办公室,随后短信回复称“不好意思,不方便。”
    “三年大变样,城中村面临大规模的拆迁改造,政府没有那么大的人力、物力和财力去进行土地收储,因此鼓励企业一二级联动。门槛设置不高,很多实力不强的小企业都进来了。”据石家庄一家地产企业拓展部的负责人介绍,每年12月底之前,各城中村向石家庄市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一年度的城中村改造计划,经批准后相关部门须全力支持。
    “因此在这种‘全力支持’的要求下,监管部门的审批和监管作用被弱化,都是睁一只眼闭一只眼。”上述地产企业拓展部负责人表示,“比如城中村改造项目,都是有关系的企业事先与村领导商量好,包括给村里的买地价、地块出让价,村里同意让项目招拍挂,国土局才能进行招拍挂。” 
    “在后期的监管上,如果有人举报该项目未批先建时,国土局会去检查,象征性地暂停、警告或罚款,然后项目再继续施工。”上述地产企业负责人表示,对于城中村改造项目,在当地没有关系的外来房企很难拿到。即使是拆迁后的净地,在石家庄也不好拿。
    “一方面这类净地非常少,土地指标都让给补证的城中村改造地块了;另一方面,这类净地的地价高,但石家庄的住宅空置率又比较高,面对宏观调控,我们必须考虑未来的销售风险。现在不可能用高于周边城中村地块数倍的地价去冒险拿地。”上述地产企业负责人表示,他们对石家庄的土地市场失去了信心,已将拿地的目光转向了河北省内其他城市以及山东省内的一些政府服务意识较好的城市。


(本文来源:中国房地产报 )
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