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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

房屋采光权纠纷频发 律师呼吁出台统一赔偿标准  

2012-07-23 10:28:22|  分类: 房地产开发-规划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年06月01日 08:21
来源:中国青年报 作者:洪克非

长沙市的宋女士在该市芙蓉区西街花园买了一套商品房,新房属于小区的二期工程。但购房后不久,她便发现问题来了:楼盘三期工程开建,开发商在前面又建了一栋楼房。等三期工程的房子初步成型后,宋女士等居民发现,新建房屋遮挡了他们房子的阳光[最新消息 价格 户型 点评]。小区二期工程该栋居民楼的低层住户,因前面新建楼房的遮挡,屋里不见阳光,衣服难晒干,家中光线也不够。

于是,26户居民找到开发商,希望协商解决这个问题。但因为当时不能确定受影响的程度,没有客观的数据佐证,双方协商未果。为了寻求对权益受损情况的权威判断,2010年1月20日,26户居民委托长沙市规划局信息中心到现场进行鉴定。此后,规划局信息中心出具了《日照分析报告》,认为日照不达标。

有了这份《日照分析报告》为依据,宋女士等人又找到开发商,要求解决采光的问题,但依然未果。“开发商告诉我们,报告上只显示采光是否达到相关标准,并没有涉及赔偿标准。”一居民说。

协商再次陷入僵局。无奈之下,2010年9月6日,宋女士等26户居民将开发商告到长沙市芙蓉区人民法院,请求法院判令开发商停止侵权、排除妨碍,赔偿26户每户损失6万至9万元不等,并承担全部诉讼费用。

芙蓉区法院以物权保护纠纷受理此案。法官调查发现,楼盘的规划中是没有三期工程的,这是开发商后来加建的。

在2010年10月22日的第一次庭审中,众多原告情绪激动,提出变更诉讼请求:除要求被告给予赔偿外,还要求被告在媒体上道歉。双方就赔偿标准发生争执。因国内现行民事法律未对采光权明确规定赔偿标准,第一次开庭没有结果。

“被拿走阳光”怎么赔?这是双方的争论焦点。法官丁湘宁查阅了不少相关资料,最终在《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》这一地方性规章中找到了有关依据。经过法官调解,今年4月15日,双方签订了调解协议:每户居民获赔4万元至7万元不等,5月10日前,开发商一次性拨付136.8万赔偿金到芙蓉区法院账户。5月10日,起诉的26户居民都领到了赔偿款。据了解,这是长沙市芙蓉区法院首次适用《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》的相关条款调解采光权纠纷案。

就在西街花园的住户们高高兴兴地领取开发商支付的赔偿款时,长沙市望城县的数十户居民正在为此而奋战。

长沙市一基层法院的民庭法官告诉记者,目前,相邻关系案件数量呈现不断上升的趋势,此类案件数量的上升,与百姓运用法律维权的意识增长有关。“有些住户花了一辈子积蓄买了房,住进去没几年,对面的绿地上一栋大楼又拔地而起;有的人买了间平房,旁边的邻居却盖起了一栋几层小楼,自己的家里从此暗无天日。这都容易引起官司。”此外,一些业主追讨采光权或噪声赔偿的案件胜诉后,很多同楼、同小区的业主纷纷效仿,集团诉讼案件大幅增加,造成相邻关系案件数量的攀升。

在诸多采光权案件中,诉讼双方往往会遇到没有明确赔偿标准的难题。“在以往类似的采光权案件中,法院判决大多只依据损失的光照时间给予一定的赔偿。但是,每分钟的赔偿金额是多少,缺乏法律依据,各地法院所判金额也不等。”前述法院人士称。

在众多的类似诉讼中,2003年沈阳市铁西区人民法院审理的艳欣街5号楼居民“讨要采光权”官司的赔偿判法,颇为引人注目。该案的原告律师提出,评估房屋在挡光前与挡光后的房地产价格差异,参照此差异金额进行赔偿。这一将“阳光”量化的方法后被法院采用。当事律师邹斌称,该案件第一次依据房产贬值程度赔偿,真实地反映了居民的损失,有利于保护居民的利益。

而芙蓉区法院政研室的袁建斌则表示,西街花园案中依据《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》这一地方性规章进行调解,应该更具科学性。这份规章对房屋朝向角度、楼层高低等方面引起的权益侵害都有指明,并可以依据上面的公式计算出赔偿额度。

参加过多起采光权纠纷诉讼的罗秋林律师认为,这种缺乏统一标准的赔偿方法难以真实反映居民的损失,法官审理采光权案多使用自由裁量权,容易造成尺度不一。他呼吁尽快出台相关法规或司法解释,使今后此类判决有合理的法律依据。

 

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