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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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产权“缩水” 百姓买单?  

2012-07-24 23:54:50|  分类: 商品房买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文章来源:中国房产超市网

http://jx.fccs.com/news/html/2009/08/19/2041386.shtml

  你了解什么是产权期限吗?你家的房子产权期限是多少?实际上,不少购房者忽视了所购房屋的“产权期限缩水”问题,也不清楚“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念。但真的细究起来,可能会让所有购房者大吃一惊:房屋“产权期限缩水”,会让大家在购房时多掏些钱!

  筑八成购房者忽视“缩水”

  在不少购房者为“房屋面积缩水”纷纷选择与开发商对簿公堂的时候,却忽略了“房产产权期限缩水”这一潜在的“窃贼”。

  记者在采访中发现,在贵阳有近八成的购房者不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念,也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”问题。为何会存在土地使用年限“缩水”现象?据业内人士介绍,开发商从获得所开发的土地的使用权后到房屋销售,这需要一定的时间,一般为1-3年,而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。这样,购房者买到房子后,其土地使用权限很难达到50至70年,换句话说就是,土地使用权限“缩水”了。

  此外,还存在这样一种情况:开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰,整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前,房屋已搁置了一段时间,买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

  买来的房子短寿5年

  去年八月,从部队转业到省工商局的杨先生,在大营坡某小区购买了一套商品房,该小区的土地使用范围是商业用地,所以房屋产权使用年限也就只有50年。记者在杨先生与开发商签约的合同中看到,该套房屋的使用年限是:2000年——2050年,该签合同的签定时间2005年8月,杨先生的房屋就整整“短命”了5年。据了解,该小区是分三期开发,按每期开发销售的时间大约是2至5年,这样推算的话,最后购买该小区住房的消费者的房屋使用权限也就不足40年。

  当记者问杨先生该套房屋的寿命缩短了5年,为什么不找开发商“理论”或少交些房款,他说现在的房屋销售前景乐观,开发商根本听不进去,大不了不卖给你就是了。再说我已经是四十好几的人了,等房屋的使用年限满我也九十好几了,其它的也管不了这么多,杨先生很是无奈地对记者说。许多购房者像杨先生类似的态度占绝大多数,还有的认为,说不定等不到产权的使用年限,国家的政策又变了呢!

  “缩水”损失如何弥补

  据了解,土地使用权按照使用类型分为专业用地、综合用地和商业用地三类,一般为50-70年,最高年限为70年。像住宅一般属于综合用地,土地使用年限为70年。

  “土地转让金是根据物业的规模和对城市公益设施的贡献率来确定的。例如对市政建设,对公路、桥梁建设的贡献大小等,根据这些来确定土地转让金的多少以及土地使用年限到底是50年还是70年。对于开发商而言,当然年限越短,所付的转让金就越少,对自己越有利,但这样无疑将损害消费者的利益。”房产界一人士这样认为。

  因为产权期限缩水造成的损失应该如何弥补?部分房地产企业认为可以在价格上来弥补给买房者带来的损失。然而,也有房地产开发商认为:“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失,这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势,不能用简单‘购房价格除以使用时间’方式来计算。”

  使用年限满 房子怎么办

  按照我国《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。

  相关人士认为,从理论上来讲,土地使用权期限届满之后,国家将收回土地,产权人则可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家交纳土地出让金。目前,由于商品房的土地证都已经分给每户,到时究竟是该各个业主自己去办理土地使用权出让手续,还是由开发商去办理,在这里他还特别强调,购房者还有继承人,开发商的“寿命”有这么长么?关于这个问题,目前在法律上还没有明确的说法。

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