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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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小心你买的房“产权缩水”  

2012-07-25 15:04:19|  分类: 商品房买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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青岛新闻网 2005-05-1702:38:48 青岛早报

 

近日,新华社等媒体推出系列报道质疑房产市场普遍存在的“产权期限缩水”等问题。据了解,超过70%以上的购房者并不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念,也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况,自己也就在不明不白中成为“冤大头”。请看以下案例。

 

关注产权“缩水”个案 新房只能“用”65年?广西较真购房者质疑开发商提供的产权信息

陈玉泉是广西师范大学的一名研究生。不久前,他在南宁市琅东新城区购买了一套价值50多万元的新房,在签订商品房购买合同时,他留意到:土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有5年的间隙。为此,“较真”的他与开发商理论了好长一段时间。

“在我国法律规定中,‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念,也是法律界和经济学界争论的焦点,很多老百姓搞不明白。”与房产商经历了一番唇枪舌剑的陈玉泉颇为担忧地说。按照我国《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。根据这一条例,购房人取得的商品房使用权限是在70年土地使用权基础上的“缩水后期限”。“住宅用地的使用期限是70年,但按房产证上的日期推算,我买的房子只能使用65年,整整少了5年!”

香港某咨询公司负责人徐天举认为,信息不透明尤其是土地批租期限和房产证中房屋使用权限不透明,是造成产权“缩水”,购房者利益受损的主因。

 

关注产权“缩水”设想:适时完善法规妥善解决矛盾

面对“70年后,我们的房屋怎么办”的质疑和困惑,众多接受记者采访的业内人士

和法律界人士认为,这一问题肯定会随着经济的发展,国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰而逐步破解,就目前法律政策而言,三大设想可以突破产权期限“缩水”困惑。

重签合同,续缴出让金昆慧律师事务所资深律师吉昆峰认为,土地使用期限届满后,国家如果需要收回土地,产权人可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家交纳土地出让金。但这一做法的最大障碍是:届时小区业主们作为分散的个体,很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。

房随地走,国家补偿期满以后,国家有权利收回土地,而房屋产权是没有期限的,这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决办法可以是,国家将土地使用权收回,房随地走,个人的房屋也被收回,国家给予一定的补偿。

政策持续调整,法规适时完善众多业内人士普遍认为,目前国家政策及土地管理条例实施不久,因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业,都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是市场为主,不过,国家政策的持续调整和法规适时完善,将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解,购房者也将更加理性。

 

关注产权“缩水”调查:七成购房者不解期限“奥秘”

记者日前在北京、成都、南宁、北海等城市特地做了一次关于产权期限的微型调查,分别发放调查问卷80份、70份、60份,调查对象为已经购房或最近12年内准备购买房屋的人。

大部分接受调查的购房者认为,按照目前的工资收入水平和房价增幅,一生最多只能购买12套住宅。他们最普遍的反映是:购买一套称心如意的房屋肯定会成为自己半辈子工作的努力目标。

从整体调查结果上看,90%以上的被调查者重视房屋“面积缩水”问题,强调一定要与开发商就缩水的面积另行签订补偿合约,但对于“产权期限缩水”则表示不清楚。

其中北京有60%以上的购房者、成都70%以上购房者、南宁80%、北海90%以上的购房者表示:不知道自己购买的房屋土地使用年限,更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后,究竟还有多长的房屋使用期限。

在明确“土地使用权”与“房产产权”两个不同概念后,100%的被调查者认为:房屋产权期限“缩水”不应该由购房者买单,76%以上的被调查者认为应该由开发商自行买单,24%的被调查者认为可以由开发商和购房者共同分担,但前提是必须公开透明。

调查结果还显示,超过85%以上的人群对现行土地使用权出让和转让管理制度的合法性提出质疑。

本版据新华社北京516日电

 

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