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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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房子产权年限“缩水”,价值受多大影响  

2012-07-25 15:27:03|  分类: 商品房买卖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://www.fccs.com  2009年09月09日 11:42  来源:中国房产超市网
      
       本来一直有意购买滨江某楼盘房子的刘先生,最近偶然在一顿饭局上听说该楼盘的实际使用年限可能已经缩水了10来年,“这是怎么回事?这房子还值不值得买?”刘先生有点迷茫。

  产权年限,关键看“土地年龄”

  买房子的时候,注意“面积缩水”的购房者很多,但是“产权年限缩水”的情况却很少有人上心。虽然现在很多楼盘在销售时打出“70年产权”的口号,但实际上,这个“70年”应该从何时开始算起,很多购房者并不清楚。

  在我国法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是居住用地70年,购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后,土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1~3年,房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔,尤其是一些烂尾楼改造的项目,购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

  近年来,围绕房屋使用期限的产权纠纷开始浮出水面。宁波某小区的购房者在入住时发现,自己实际能居住的时间只有56年,比70年期限少了14年;厦门某楼盘的10户业主则因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。

  在杭州,这样的情况也不少,本报曾经报道过西湖区某楼盘房子产权缩水7年的事件。事实上,“目前杭州的一手商品房中,产权缩水3~5年的情况是比较普遍的。”浙江腾飞金鹰律师事物所律师陈月棋表示,“缩水七八年、十来年的也有,但相对比较少,一般都是郊区的楼盘。”比如滨江一些早期开发的楼盘,拿地时间基本都可以追溯到上世纪90年代中期,其中有些楼盘目前仍在销售,这些房子的实际使用年限满打满算,可能也只有60年左右,有些商住性质的房子,本来就只有40年或50年产权,其“缩水率”更是高达20%。

  如何自动续期,目前未有明确说法

  记者在采访中发现,多数购房者对于房子产权年限缩水并不在意,小林的看法颇能代表他们的看法:“按照《物权法》,住宅满70年后自动续期,这不就相当于无限期产权了吗?买房子的时候产权缩不缩水关系不大吧?”

  可是,房子使用年限缩水真的对购房者没有影响吗?

  在今年10月1日正式实施的《物权法》中虽然明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是具体怎么个续法,目前仍是空白。“按正常的理解,自动续期的意思应该是住宅使用权满70年后不用再交纳土地出让金,但是目前相关方面没有给出具体的解释,因此还不能断言是无偿的自动续期。”浙联律师事物所律师陈钟说。
  而陈月棋告诉记者,就这一问题他们曾经专门请教过全国法工委的专家,专家表示具体说法仍在酝酿中。“这里面有两个问题,一是自动续期是无限期续期,还是以70年为周期的续期,或者是5年地续期?二是自动续期要不要交钱,怎么交?是消费者交还是开发商交?”

  一旦“有偿续期”政策出台,那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。

  除此之外,非住宅房子土地使用权期满之后该如何续期也是个疑点。近年来单身公寓、酒店式公寓、商铺等物业在杭州楼市也占有相当比例,《物权法》目前只对住宅的续期做出规定,对于这些商住性质的房子并未提及。律师们认为,如果这类房子本身使用年限缩水情况严重,其实际价值非常值得商榷。

  法律界人士建议,购房者要认真了解房屋土地使用年限,增强自己的合同法律保护意识。


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