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王伟平律师,执业于河南文丰律师事务所,执业证号:14101201010287131。专长领域:房地产建筑项目管理、流程控制、土地一级开发、一二级联动,房地产税收法务。办公地址:中国·河南·郑州郑东新区正光路与农业南路向东200米行署国际广场B座七层(省政府附近)律师热线:15038102866。

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关于相邻权(采光权、通风权)的法律意见  

2013-01-14 14:53:41|  分类: 律师原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于相邻权(采光权、通风权)的法律意见

 

一、基本事实

1、我方住宅楼共有五层,南北走向,坐西朝东,五位业主拥有合法的房屋所有权证和土地使用权证;在我方住宅楼的东南相邻一侧建有五层住宅楼,东西走向,坐北朝南,遮挡住我方住宅楼上午时分的主要采光。因此,在当前的楼房格局下,我方住宅楼室内的采光主要依赖于下午时分从西侧透过的日照,室内的通风同样也主要依赖于西侧。

2、某建设单位拟在我方住宅楼的西侧修建一栋25层高的住宅楼,东西走向,坐北朝南,东墙距离我方住宅楼西墙最近只有9米,当前已经开始动工,该25层楼建成后,必然严重影响我方住宅楼室内的采光和通风,亦必然造成我方房屋的价值贬损。某建设单位当前没有取得房屋开发的相关手续,没有取得建设工程规划许可证,但持有政府部门下发的允许“边施工边补证”的内部文件。

二、法律规定及分析

1、关于住宅间距

1)根据建设部《城市居住区规划设计规范》GB 5018093(2002年版)的规定:

5.0.2住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

5.0.2.1住宅日照标准,应符合Ⅱ气候区(注:商丘市属于建筑气候区划中的Ⅱ气候区)的大城市于大寒日满窗日照不低于2小时,中小城市不低于3小时,有效日照时间带8~16小时。

5.0.2.3 住宅侧面间距,应符合下列规定:条式住宅,多层之间不宜小于6M高层与各种层数住宅之间不宜小于13M

附录B 本规范用词说明:B.0.1.3 表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的:正面词采用“宜”或“可”;反面词采用“不宜”。

2)根据《民用建筑设计通则》GB 50352—2005的规定:

3.1.2 民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定:

1 住宅建筑按层数分类:一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅;

2 除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑,大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)

3)《商丘市城市规划管理技术规定》规定:

高层和中层居住建筑山墙与山墙间距最小值不少于13米,与多、低层居住建筑最小值不少于9米。

法律分析:

根据以上基本事实和相关法律规定,西侧新建25层住宅楼为高层住宅,我方5层住宅楼为多层住宅,基于两栋住宅楼的朝向,既不是平行布置条式住宅关系,也不是山墙对山墙的住宅侧面相邻关系,因此,建设部以及商丘市的现有规定与本案没有完全对应,进一步需要做的工作是:一是咨询建设工程专业机构(甚至是规划局),并找到详细的依据;二是查找《商丘市城市规划管理技术规定》的全部内容(网上查不到,可以向商丘市规划局索要)。但可以肯定的一点是我们这个案件当中的两栋住宅楼的间距标准应当是大于9米的(因为考虑通风的需要,山墙与后窗的间距必然要大于山墙与山墙的间距),如果能够确认标准远大于9米,那么将对我方更为有利。

另外,考虑到我方五层住宅楼修建在先,拥有合法的产权,我方住宅楼主要依赖于下午时分从西侧采光。在既有条件下,距我方住宅楼仅仅9米远的西侧新建一栋25层高的住宅高楼,一旦建成,势必严重影响到我方住宅楼的采光和通风。因此,新建住宅楼与我方住宅楼的间距是违反前述法律规定的原则和细则的。

2、关于规划手续

《城乡规划法》

第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款

法律分析:

某建设单位虽然持有政府部门下发的允许“边施工边补证”的文件,但是这是严重违反全国人大常委会制定的《城乡规划法》的规定的,是一份违法无效的文件。某建设单位没有依法取得《建设工程规划许可证》即进行施工建设,应当依照上述法律规定,承担被“责令停工”、缴纳罚款的法律后果。

三、诉讼思路

1、向规划部门投诉。

依照《城乡规划法》的规定,要求商丘市规划局、梁园区规划局责令某建设单位停止施工,并处以罚款。如果规划局不履行法定职责,或者以政府已允诺“边施工边补证”加以拒绝的话,已经构成了行政不作为。

2、行政诉讼

两级规划局构成行政不作为,我方即可向人民法院提起行政诉讼,并将某建设单位列为第三人。因为,规划局违法事实很明确,所以,一旦法院下判决,结果将对规划局很不利。在此预期下,规划局将协调某建设单位与我方之间的利益补偿。

需要指出一点的是,即便在诉讼过程中,规划局向某建设单位颁发了建设工程规划许可证,但已经行政不作为在先,我方仍然可以要求法院确认规划局行为违法,要求规划局履行法定职责;甚至进一步要求确认颁发建设工程规划许可证的行为违法。

3、民事诉讼

如果25层住宅楼建成后,还可以直接向人民法院提起民事诉讼,要求某建设单位赔偿我方的损失。不论最终能否认定某建设单位的“建设工程规划许可证”是否违法颁发,但25层住宅楼严重影响我方住宅楼的采光和通风的侵权事实存在,侵权事实存在,要求某建设单位对我方进行经济赔偿的理由即是成立的。

4、补偿标准

关于通风采光的补偿标准,目前再国家层面缺乏统一的规定,在各地方的司法审判当中,采纳的标准也不一致。

1)酌定判决:通常情况下,各地法院以受遮挡建筑在采光、通风等受影响的严重程度,以及当地经济发张水平来酌情判决补偿数额,一般标准在2万至5万、6万元之间居多。

2)评估贬值判决:在驻马店市驿城区人民法院审理的“原告张玉恒与被告冯运亭相邻通风采光纠纷一案”中,人民法院采取的是依照房屋额贬值程度来判决补偿标准,补偿了92739元。

四、需要查询掌握的资料

1、该25层住宅楼的建设单位的准确名称,同时了解施工单位的名称;

2、“边施工边补证”的政府文件文本;

3、《商丘市城市规划管理技术规定》最新全部内容(网上查不到,可以向商丘市规划局索要)。

4、其他有关资料。

 

上述意见,仅供参考!

 

 

河南文丰律师事务所

王伟平律师  

2013114

 

 

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